楼市调控力度将加大

       根据中国房地产指数系统百城价格指数，百城新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较7月扩大0.07个百分点，二手房价格相对平稳，8月环比上涨0.18%。分线来看，一线城市新建住宅价格环比涨幅处于相对高位；二线城市在部分热点城市调控收紧后，市场有所降温，环比涨幅收窄；三四线城市价格涨幅有所扩大。

       市场成交方面，据初步估算，2020年1-8月月均成交面积约2760万平方米，同比下降6%左右，整体规模仍处近5年低位，但降幅在持续收窄。单月来看，短期需求释放仍较积极，8月重点城市成交延续同比回升趋势，同比增幅在两成左右。长三角和珠三角整体规模变化仍好于“50城”整体，但从8月数据来看，在核心城市调控收紧之后，长三角市场成交上行势头有所放缓，珠三角市场仍保持较高的热度。

       从土地市场来看，8月政府推地节奏环比继续放缓，但较去年同期依然保持小幅增长态势，成交规模有所增长，地价和溢价率仍然保持相对高位。分线来看，一线城市供应量明显下滑，出现2月以来首次下降。二线城市整体供应量明显放量，成交规模明显增加。三四线城市供应量和成交规模均出现一定下降。

       市场趋势展望

       宏观环境方面，在“稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向”思路引导下，下半年宏观货币环境仍将相对宽松，但资金仍将重点支持实体经济发展。房地产金融坚持审慎管理，企业融资、个人住房贷款等方面政策将从紧。调控政策方面，住建部在最近的房地产工作座谈会上强调“提高政治站位”，表态较之前严厉，未来地方政府针对市场出现的新问题，在楼市调控上将更为及时，力度也将有所加大。土地市场方面，部分地价、溢价率持续走高的城市土地出让条件存收紧的可能。

       综合来看，过去几个月房企积极拿地，现阶段备货普遍已较为充足，加之融资环境有所收紧，降负债背景下投资将更为谨慎，土地市场热度将正常回落。金九邻近，预计企业将继续积极推盘，9月市场成交规模有望保持相对高位，但前期压制需求已基本释放，加之楼市调控收紧，需求释放将更为理性，市场规模大概率将回归至正常调整通道，市场整体去化将面临一定下行压力。

       1-8月房企经营业绩概况

       1-8月，TOP100房企销售额均值为730.9亿元，增长率均值为4.9%；其中销售额超千亿房企19家，数量与去年持平；超百亿房企130家。分阵营来看，1000亿以上超级阵营共19家，销售额增长率均值为3.7%。第一阵营（500-1000亿）共26家，销售额增长率均值为5.5%。第二阵营（200-500亿）有34家企业，销售额增长率均值为6.4%；第三阵营（100-200亿）共51家，销售额增长率回正为1.3%，第四阵营共24家，销售额均值为73.2亿，同比下降8.3%。单月来看，8月TOP100房企销售额同比增长率均值为21.4%。

       房企融资广大，2020年1-8月，房地产行业信用债发行总规模4472亿元，同比增长14.5%，海外债发行规模3324亿元，同比下降18.6%；信用债平均利率为4.45%，同比下降0.90个百分点，海外债平均利率为8.00%，同比下降0.83个百分点。8月，房地产行业信用债发行规模690亿元，同比增长7.6%，环比增长5.6%，海外债发行规模451亿元，同比大增175.0%，环比下降6.3%，主要由于2019年7月监管升级，8月份海外债融资规模大幅下降所致；信用债平均利率4.57%，同比下降0.66个百分点，海外债平均利率7.09%，同比下降0.64个百分点。

       从房企半年报业绩来看，营业收入方面，28家房企营业收入同比增长率均值为16.1%，其中22家营业收入实现同比增长，7家房企营业收入增长率超20%。从净利润来看，28家房企净利润同比增长率均值为3.6%，其中，18家房企净利润实现同比增长，4家净利润增幅超30%。综合营业收入和净利润来看，6家其净利润增幅超过营业收入增幅，中南、金科营业收入同比增长率分别为27.3%、16.1%，而净利润同比增长率分别达63.5%、34.5%，企业盈利能力提升。